Недвижимость за криптовалюту: юристы сомневаются
Криптовалюта и недвижимость являются двумя очень разными классами активов, каждый из которых имеет разные инвестиционные характеристики. Но возникают ситуации, когда есть желание использовать крипту так, как планировал Сатоши Накамото — как деньги, а не финансовый инструмент.
И в частности — для покупки дома или квартиры. Но в этом случае возникает несколько проблем, которые сложно решить без опытного юриста. Поэтому мы обратились с вопросами к человеку, имеющему огромный опыт в юриспруденции и прекрасно ориентирующемуся в мире криптовалют, к адвокату, кандидату юридических наук Даниилу Кравцову.
GN: Привет, Даниил! У нас снова возникли вопросы. Поможете?
ДК: С удовольствием! Но подозреваю, что некоторые ответы вам могут не понравиться.
GN: Давайте попробуем.
Можно ли купить недвижимость, непосредственно используя криптовалюту? Мы знаем, что в Украине такой прецедент уже создан. Марк Гинзбург, владевший квартирой в Киеве, продал апартаменты Майклу Аррингтону, гражданину США. Квартира была оценена в 212,5 ETH, что по курсу составляло $60 тыс. Процесс купли/продажи имел юридическое сопровождение, и законность договора официально подтверждена Агентством электронного управления Украины. Вам известны подробности этой сделки и какова судьба этой квартиры?
ДК: Сделка, по которой у вас возник вопрос, безусловно, интересна как юридический прецедент, но я советовал бы воспринимать ее скорее как маркетинговую активность участвовавшей в ней компании, определенного рода хайп.
Конечно, стоит оценить знания, умения и творческий подход участников этой сделки. Но на самом деле, для меня эта история выглядит больше как хорошо срежиссированный и поставленный юридический спектакль, где актеры отлично справились со своими ролями. Главное, что они смогли добиться желаемого результата!
Лучшим подтверждением искусственности упомянутой сделки является отсутствие массового распространения апробированной схемы до сих пор. Недвижимость продается, криптовалюты функционируют, но продавцы и покупатели недвижимости предпочитают более традиционные способы расчета.
GN: А почему с точки зрения юриста эта сделка выглядит как интересная постановка?
ДК: Попробую объяснить, в чем дело.
Сделка состоялась в 2017 году. Криптоиндустрия в Украине только формировалась, экспертов на рынке на тот момент было мало, а желающих протестировать отношение государства к виртуальным активам — еще меньше.
Оба участника сделки — нерезиденты Украины. Продавец — физическое лицо и гражданин США, покупатель — юридическое лицо, компания с американской регистрацией. Предмет сделки — квартира в Киеве, которую продавец оценил в $60 тыс. Интересы обеих сторон были представлены по доверенности.
Платформой, обеспечившей возможность проведения этой сделки, выступила американская компания Propy, предоставляющая услуги автоматизации проведения операций с недвижимостью с использованием блокчейн-технологии. Кстати, покупатель на официальном сайте компании указан как advisor.
Объект недвижимости был передан покупателю по смарт-контракту, заключенному сторонами на платформе Propy. На адрес смарт-контракта покупатель перевел эквивалент стоимости квартиры в ETH.
После поступления криптовалюты, зафиксированного в блокчейне Ethereum, украинские юристы выполнили традиционные для Украины процедуры подготовки и оформления сделки: заказали проведение оценки недвижимости, оформили сделку у нотариуса и внесли данные в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Для урегулирования сделки стороны избрали договор мены: квартира была обменена на криптовалюту.
С 2017 года закона, регулирующего правовой статус виртуальных активов, принято не было. В сегодняшних условиях единственный вариант заключается в применении норм, регулирующих сходные по содержанию гражданские отношения (аналогия закона). В случае невозможности использования аналогии закона такие отношения следует регулировать в соответствии с общими основами гражданского законодательства (аналогия права). Этим путем и пошли юристы, сопровождавшие указанную сделку. Формально закон нарушен не был, но и говорить о купле-продаже недвижимости за крипту в чистом виде, на мой взгляд, оснований нет.
Кстати, у истории есть продолжение!
Эта квартира снова была отчуждена в 2021 году, и опять необычным, нетрадиционным способом! Площадкой для совершения сделки и организатором аукциона снова выступила компания Propy. С целью демонстрации возможностей технологии блокчейн в сфере недвижимости компания организовала NFT-аукцион, на котором и была реализована киевская квартира, но уже в виде невзаимозаменяемого токена вместе с произведением изобразительного искусства — граффити, исполненным в указанной квартире украинским художником. Финальная стоимость объекта составила $93 тыс. Переход права собственности на недвижимость фактически произошел путем переоформления на нового собственника, также гражданина Соединенных Штатов Америки, корпоративных прав на компанию — собственника жилья.
То есть мы снова увидели юридическую схему, позволяющую заинтересованным сторонам достичь результата (передать право собственности) и цели — продемонстрировать безопасность и привлекательность блокчейн-площадки для владельцев недвижимости Propy.
GN: То есть оформить сделку согласно законодательству Украины невозможно в принципе?
ДК: К сожалению, урегулированных законодательством легальных алгоритмов для отчуждения и приобретения недвижимого имущества сейчас нет.
Дело в том, что в Украине единственным законным платежным средством является гривна. Таким образом, использование в качестве платежного средства криптовалюты будет противоречить требованиям законодательства о валюте и валютных операциях.
Так возникают схемы, позволяющие обойти прямые законодательные предписания.
Замаскировать куплю-продажу под другой договор, конечно, можно, но стороны всегда рискуют тем, что искажение условий договора может привести к невозможности защиты своих подлинных интересов.
Не исключаю также и намеренно преступные схемы, когда продавец вообще не собирается отчуждать свою недвижимость, а планирует мошенническую преступную схему заполучения средств доверчивого покупателя.
GN: Если предположить, что договор купли/продажи рискнули замаскировать под другой. Какие в этом случае нужно будет уплатить налоги? Ведь налогообложения операций с криптовалютой и недвижимостью отличаются.
ДК: Мы не найдем в налоговом законодательстве ответы на вопрос о том, как облагаются налогом операции с криптовалютой. На данный момент это один из стопперов, сдерживающих вступление в силу закона о виртуальных активах. Мы все в ожидании дополнений к Налоговому кодексу.
Если вернуться к сделке по киевской квартире Гинзбурга, вероятно, в результате этой сделки стороны не получили доход, соответственно и база налогообложения отсутствовала.
Но не стоит забывать, что в Украине налоговые органы из-за отсутствия правового регулирования считают доходом от криптодеятельности суммы, получаемые лицом в результате конвертации криптовалют в фиатные средства. Такой доход, согласно нормам Налогового кодекса, должен облагаться налогом по базовой ставке в 18% и 1,5% военный сбор. Если, например, вы обменяли свои криптоактивы на фиатные средства и купили за них квартиру, вас могут посетить налоговики.
GN: А как налоговые органы узнают о моих средствах, полученных от операций с криптовалютами?
ДК: Существуют определенные инструменты, например они используют косвенные методы налогового контроля, в частности анализируют ваше официальное имущественное положение и новое приобретение — недвижимость или транспортные средства. К сумме несовпадения могут возникнуть вопросы.
GN: В США и Европе сейчас запускают проекты токенизации недвижимости. Речь идет о том, что объект недвижимости превращается в определенное количество токенов. При этом один токен представляет собой одну долю владения. Такой подход наиболее часто используется для покупки коммерческой недвижимости: гостиниц, торговых центров, жилья для аренды.
Возможен ли запуск такого проекта в Украине? Какие законы и подзаконные акты должны создать наши регуляторы, чтобы украинцы получили возможность инвестировать в токенизированную недвижимость?
ДК: Да, мы знаем о проектах токенизации недвижимости. Более того, крупные застройщики хотели бы внедрить эти проекты в Украине. Для того чтобы они стали реальностью в нашей стране, нужно нормировать правовой статус виртуальных активов, нужно подвести под них правовую базу. Мы снова возвращаемся к нашей самой большой проблеме — отсутствию закона.
Что изменит внедрение блокчейна и криптотехнологий в сферу недвижимости? Однозначно это приведет к принципиально новому уровню безопасности для ее владельцев. Каждый объект будет уникален и неповторим, возможности для мошеннических схем, например с подделкой документов, будут крайне ограничены. Идентификатор объекта недвижимости абсолютно уникален и хранится в децентрализованной системе блокчейна. Любые изменения в нем сразу увидят все. Платформа как участник финансового рынка обязательно обеспечит соблюдение требований KYC и AML-законодательства относительно каждого из своих участников.
При этом мы понимаем, что проекты токенизации недвижимости обычно используются для упрощения инвестирования в этот актив с целью получения прибыли или с целью отчуждения этих объектов, юридически не касаясь самих объектов. Такого рода платформы в США абсолютно законны, потому что там токены зарегистрированы как ценные бумаги.
Но не следует забывать о главном — любое инвестирование связано с риском. В условиях современной Украины риск напрямую связан с объектами недвижимости, в которые мы хотим вложить деньги. Если дом, в конце концов, не построят или не реализуют, инвестиции могут себя не оправдать. Поэтому в этих вопросах следует всегда быть рассудительным и прагматичным.
