Нерухомість за криптовалюту: юристи вагаються
Криптовалюта та нерухомість є двома дуже різними класами активів, кожен з яких має різні інвестиційні характеристики. Але виникають ситуації, коли ми хочемо використовувати крипту так, як планував Сатоші Накамото — як гроші, а не фінансовий інструмент.
І зокрема — для купівлі будинку чи квартири. Але в такій ситуації виникає декілька проблем, що важко розв’язати без досвідченого юриста. Тому ми звернулися з питаннями до людини, яка має величезний досвід у юриспруденції та чудово орієнтується у світі криптовалют, до адвоката, кандидата юридичних наук Данила Кравцова.
GN: Привіт, Даниле! У нас знову виникли запитання. Допоможете?
ДК: Із задоволенням! Але підозрюю, деякі відповіді вам можуть не сподобатися.
GN: Спробуймо.
Чи можна купити нерухомість, безпосередньо використовуючи криптовалюту? Ми знаємо, що в Україні такий прецедент уже створено. Марк Гінзбург, який володів квартирою у Києві, продав апартаменти Майклу Аррінгтону, громадянину США. Квартира була оцінена в 212,5 ETH, що за курсом становило $60 тисяч. Процес купівлі / продажу мав юридичний супровід, та законність договору була офіційно підтверджена Агентством електронного управління України.
Вам відомі подробиці цієї угоди та яка доля цієї квартири?
ДК: Правочин, щодо якого у вас виникло запитання, звичайно, є цікавим як юридичний прецедент, але я радив би сприймати його радше як маркетингову активність компанії, що брала у ній участь, певного роду хайп.
Звичайно, що варто оцінити знання, вміння та творчий підхід учасників цього правочину. Але насправді, для мене ця історія є гарно зрежисованою та поставленою юридичною виставою, де актори цілком впоралися зі своїми ролями. Головне, що вони змогли досягти бажаного результату!
Найкращим підтвердженням штучності згаданого правочину є відсутність масового поширення апробованої схеми аж досі. Нерухомість продається, криптовалюти функціонують, а продавці й покупці нерухомості віддають перевагу більш традиційним способам розрахунків.
GN: А чому з погляду юриста ця угода є цікавою виставою?
ДК: Спробую пояснити, в чому річ.
Правочин був вчинений у 2017 році. Криптоіндустрія в Україні лише формувалась, експертів на ринку тоді було обмаль, а охочих протестувати на собі ставлення держави до віртуальних активів — ще менше.
Обидва учасники правочину не є резидентами України: продавець — фізична особа і громадянин США, покупець — юридична особа, компанія з американською реєстрацією. Предмет правочину — квартира у Києві, яку продавець оцінив у 60 тисяч доларів США. Інтереси обох сторін були представлені за довіреністю.
Платформою, яка забезпечила можливість проведення цього правочину, виступила американська компанія Propy, що надає послуги автоматизації проведення операцій з нерухомістю із використанням технології блокчейн. До речі, покупець на офіційному сайті компанії зазначений як advisor.
Об’єкт нерухомості був переданий покупцю за смартконтрактом, який був укладений сторонами на платформі Propy. На адресу смартконтракту покупцем був відправлений еквівалент вартості квартири в ETH.
Після надходження криптовалюти, що було зафіксовано у блокчейні Ethereum, українські юристи виконали традиційні для України процедури підготовки та оформлення правочину: замовили проведення оцінювання нерухомості, оформили правочин у нотаріуса і внесли дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Для врегулювання правочину сторони обрали договір міни: квартиру обміняли на криптовалюту.
З 2017 року закону, який би регулював правовий статус віртуальних активів ухвалено не було. В умовах сьогодення єдиний варіант полягає у застосуванні норм, що регулюють схожі за змістом цивільні відносини (аналогія закону). У разі неможливості використання аналогії закону такі відносини потрібно врегульовувати відповідно до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права). Цим шляхом і пішли юристи, що супроводжували зазначений правочин. Формально, закону водночас порушено не було, але й говорити про купівлю-продаж нерухомості за крипту в чистому вигляді, на мій погляд, підстав немає.
До речі, історія має продовження!
Ця квартира знову була відчужена у 2021 році, і знов у незвичний, нетрадиційний спосіб! Майданчиком для вчинення правочину та організатором аукціону знову виступила компанія Propy. З метою демонстрації можливостей технології блокчейн у сфері нерухомості компанія організувала NFT-аукціон, на якому й була реалізована київська квартира, але вже як невзаємозамінний токен разом із твором образотворчого мистецтва — графіті, що у зазначеній квартирі виконав український художник. Фінальна вартість об’єкта становила $93 тисячі. Перехід права власності на нерухомість фактично відбувся через переоформлення на нового власника, також громадянина Сполучених Штатів Америки, корпоративних прав на компанію — власника житла.
Тобто ми знову побачили юридичну схему, що дає змогу зацікавленим сторонам досягти результату (перехід права власності) та мети — продемонструвати безпечність і привабливість блокчейн-майданчика для власників нерухомості Propy.
GN: Тобто оформити угоду згідно із законодавством України неможливо в принципі?
ДК: На жаль, врегульованих законодавством легальних алгоритмів для відчуження та придбання нерухомого майна зараз немає.
Річ у тім, що в Україні єдиним законним платіжним засобом є гривня. Тож використання криптовалюти як платіжного засобу буде суперечити вимогам законодавства про валюту і валютні операції.
Звідси й з’являються схеми, що дають змогу обійти прямі законодавчі приписи.
Замаскувати купівлю-продаж під інший договір, звичайно, можна, але сторони завжди ризикують тим, що викривлення умов договору може призвести до неможливості захисту своїх справжніх інтересів.
Цілком можливими є також і навмисно злочинні схеми, коли продавець взагалі не має наміру відчужувати свою нерухомість, а планує шахрайську злочинну схему відбирання коштів довірливого покупця.
GN: Якщо припустити, що договір купівлі / продажу ризикнули замаскувати під інший. Які у цьому разі потрібно буде сплатити податки? Адже оподаткування операцій з криптовалютою та з нерухомістю відрізняються.
ДК: Ми не знайдемо в податковому законодавстві відповіді на запитання про те, як оподатковуються операції з криптовалютою. Наразі воно є одним зі стоперів, який стримує набуття чинності закону про віртуальні активи. Ми всі в очікуванні доповнень до Податкового кодексу.
Якщо повернутися до угоди стосовно київської квартири Гінзбурга, ймовірно, внаслідок цього правочину сторони не отримали доходу, відповідно й база оподаткування була відсутня.
Але варто пам’ятати, що в Україні податкові органи за відсутності правового регулювання сприймають суми, що отримує особа від конвертації криптовалют на фіатні кошти, як дохід від криптодіяльності. Такий дохід, за нормами Податкового кодексу, оподатковується за базовою ставкою у 18% та 1,5% військовий збір. Якщо, наприклад, ви обміняли свої криптоактиви на фіатні кошти й купили за них квартиру, до вас можуть завітати податківці.
GN: А як податкові органи дізнаються про мої кошти, отримані від операцій з криптовалютами?
ДК: Вони мають свої інструменти, наприклад використовують непрямі методи податкового контролю, зокрема аналізують ваш офіційний майновий стан і нове придбання — нерухомість або транспортні засоби. До суми незбігу можуть виникнути запитання.
GN: У США та Європі зараз запускають проєкти токенізації нерухомості. Йдеться про те, що об’єкт нерухомості є деякою кількістю токенів, водночас один токен являє собою одну частку володіння. Це найчастіше використовується для купівлі комерційних приміщень: готелів, торговельних центрів, житла для оренди.
Чи можливий запуск такого проєкту в Україні? Які закони та підзаконні акти мають розробити наші регулятори, щоб українці отримали змогу інвестувати у токенізовану нерухомість?
ДК: Так, проєкти токенізації нерухомості нам відомі. Ба більше, великі забудовники мають запит на впровадження цих проєктів в Україні. Для того щоб вони стали реальністю в нашій країні, треба унормувати правовий статус віртуальних активів, треба підвести під них правову базу. Ми знову повертаємося до нашої найбільшої проблеми — відсутності закону.
Що дасть запровадження блокчейну та криптотехнологій у сферу нерухомості? Однозначно це дасть принципово новий рівень безпеки її власникам. Кожен об’єкт буде унікальним і неповторним, можливості для шахрайських схем, наприклад із підробкою документів, будуть вкрай обмежені. Ідентифікатор об’єкта нерухомості є абсолютно унікальним і зберігається у децентралізованій системі блокчейну. Будь-які зміни в ньому одразу побачать всі. Платформа як учасник фінансового ринку обов’язково забезпечить дотримання вимог KYC та AML-законодавства щодо кожного зі своїх учасників.
Водночас ми розуміємо, що проєкти токенізації нерухомості здебільшого використовуються для спрощення інвестування в цей актив з метою отримання прибутку або з метою відчуження цих об’єктів, юридично не торкаючись самих об’єктів. Такі платформи у США є абсолютно законними, бо там ці токени зареєстровані як цінні папери.
Але не треба забувати про головне — будь-яке інвестування пов’язане з ризиком. В умовах сучасної України ризик безпосередньо пов’язаний з об’єктами нерухомості, в які ми бажаємо вкласти гроші. Якщо будинок врешті-решт не побудують або не реалізують, інвестиції можуть себе не виправдати. Тому в цих питаннях варто завжди бути розважливим та прагматичним.
