უძრავი ქონების ყიდვა კრიპტოვალუტით: იურისტებს ეჭვები აქვთ
კრიპტოვალუტა და უძრავი ქონება აქტივების ორი ძალიან განსხვავებული კლასია, რომელთაგან თითოეულს განსხვავებული საინვესტიციო მახასიათებლები აქვს. მაგრამ ჩნდება სიტუაციები, როდესაც არსებობს კრიპტოს გამოყენების სურვილი ისე, როგორც ამას სატოში ნაკამოტო გეგმავდა - ფულის და არა ფინანსური ინსტრუმენტის სახით.
კერძოდ - სახლის ან ბინის შესაძენად.
მაგრამ ამ შემთხვევაში, ჩნდება რამდენიმე პრობლემა, რომელთა გადაჭრაც გამოცდილი იურისტის გარეშე რთულია.
ამიტომ, კითხვებით მივმართეთ ადამიანს, რომელსაც იურისპრუდენციაში დიდი გამოცდილება აქვს და კრიპტოვალუტების სამყაროში კარგად ერკვევა - იურისტს, სამართლის დოქტორ დანილო კრავცოვს.
GN: გამარჯობა დანილო! ისევ გვაქვს კითხვები. დაგვეხმარებით?
დ.კ.: სიამოვნებით! მაგრამ ვეჭვობ, რომ ზოგიერთი პასუხი არ მოგეწონებათ.
GN: ვცადოთ. შესაძლებელია თუ არა უძრავი ქონების ყიდვა უშუალოდ კრიპტოვალუტის მეშვეობით? ჩვენ ვიცით, რომ ასეთი პრეცედენტი უკრაინაში უკვე გაჩნდა. მარკ გინზბურგმა, რომელიც კიევში ბინას ფლობდა, აპარტამენტები აშშ-ის მოქალაქეს, მაიკლ არინგტონს მიჰყიდა. ბინა 212,5 ETH-ად შეფასდა, რაც გაცვლითი კურსით 60 000 აშშ დოლარს შეადგენდა. ყიდვა/გაყიდვის პროცესი სამართლებრივი მხარდაჭერით მიმდინარეობდა და ხელშეკრულების კანონიერება ოფიციალურად დაადასტურა უკრაინის ელექტრონული მმართველობის სააგენტომ. თქვენთვის თუ არის ცნობილი ამ გარიგების დეტალები და რა ბედი ეწია ამ ბინას?
დ.კ.: გარიგება, რომლის შესახებაც გაქვთ შეკითხვა, რა თქმა უნდა, საინტერესოა, როგორც იურიდიული პრეცედენტი, მაგრამ მე გირჩევდით, ის უფრო მასში მონაწილე კომპანიის მარკეტინგულ აქტივობად, გარკვეულ აჟიოტაჟად ჩათვალოთ. რა თქმა უნდა, ღირს ამ გარიგების მონაწილეთა ცოდნის, უნარებისა და კრეატიულობის შეფასება. მაგრამ სინამდვილეში, ჩემთვის ეს ისტორია უფრო კარგად რეჟისირებულ და დადგმულ იურიდიულ სპექტაკლს ჰგავს, სადაც მსახიობებმა თავიანთ როლებს შესანიშნავად გაართვეს თავი. მთავარია, რომ მათ სასურველ შედეგს მიაღწიეს!
აღნიშნული გარიგების ხელოვნურობის საუკეთესო დადასტურება არის ის, რომ აპრობირებული სქემის მასობრივი გავრცელება დღემდე არ დაფიქსირებულა. უძრავი ქონება იყიდება, კრიპტოვალუტები ფუნქციონირებს, მაგრამ უძრავი ქონების გამყიდველები და მყიდველები გადახდის უფრო ტრადიციულ მეთოდებს ამჯობინებენ.
GN: რატომ გამოიყურება ეს გარიგება საინტერესო დადგმად ადვოკატის თვალსაზრისით?
დ.კ.: შევეცდები, ავხსნა რა ხდება.
გარიგება 2017 წელს შედგა. კრიპტოინდუსტრია უკრაინაში ჯერ კიდევ ყალიბდებოდა, იმ დროს ბაზარზე ცოტა ექსპერტი იყო და კიდევ უფრო ნაკლები ადამიანი, ვისაც სურდა, გაეტესტა სახელმწიფოს დამოკიდებულება ვირტუალური აქტივების მიმართ.
გარიგების ორივე მხარე უკრაინის არარეზიდენტია. გამყიდველი არის ფიზიკური პირი და აშშ-ის მოქალაქე, მყიდველი კი - იურიდიული პირი, ამერიკაში რეგისტრირებული კომპანია. გარიგების საგანია ბინა კიევში, რომელიც გამყიდველმა 60 000 დოლარად შეაფასა. ორივე მხარის ინტერესები მინდობილობით იყო წარმოდგენილი.
პლატფორმა, რომელმაც ამ ტრანზაქციის შესრულება უზრუნველყო, იყო ამერიკული კომპანია Propy, რომელიც სთავაზობს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ოპერაციების ავტომატიზირებას, ბლოკჩეინ ტექნოლოგიის გამოყენებით. სხვათა შორის, კომპანიის ოფიციალურ ვებგვერდზე მყიდველი მითითებულია, როგორც advisor.
ობიექტი მყიდველს Propy-ს პლატფორმაზე მხარეების მიერ გაფორმებული სმარტ კონტრაქტით გადაეცა. მყიდველმა ბინის ღირებულების ეკვივალენტი ETH-ში სმარტ კონტრაქტის მისამართზე გადარიცხა.
Ethereum-ის ბლოკჩეინში დაფიქსირებული კრიპტოვალუტის მიღების შემდეგ, უკრაინელმა იურისტებმა შეასრულეს გარიგების მომზადებისა და გაფორმების ტრადიციული უკრაინული პროცედურები: უძრავი ქონების შეფასება შეუკვეთეს, გარიგება ნოტარიუსთან გააფორმეს და მონაცემები უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეესტრში შეიტანეს. გარიგების დასარეგულირებლად, მხარეებმა აირჩიეს გაცვლის ხელშეკრულება: ბინა გაიცვალა კრიპტოვალუტაზე.
2017 წლიდან დღემდე არ არის მიღებული კანონი, რომელიც ვირტუალური აქტივების სამართლებრივ სტატუსს არეგულირებს. დღევანდელ პირობებში ერთადერთი გამოსავალი მსგავსი შინაარსის სამოქალაქო ურთიერთობების მარეგულირებელი ნორმების (კანონის ანალოგი) გამოყენებაა. თუ კანონის ანალოგიის გამოყენება შეუძლებელია, ასეთი ურთიერთობები უნდა დარეგულირდეს სამოქალაქო სამართლის ზოგადი პრინციპების შესაბამისად (სამართლის ანალოგი). სწორედ ამ გზით წავიდნენ ადვოკატები, რომლებიც ამ გარიგებით იყვნენ დაკავებულები. ფორმალურად, კანონი არ დარღვეულა, მაგრამ ჩემი აზრით, უშუალოდ კრიპტოში უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვაზე საუბარი უსაფუძვლოა.
სხვათა შორის, ისტორიას გაგრძელება აქვს!
ეს ბინა 2021 წელს ისევ გასხვისდა და ისევ უჩვეულო, არატრადიციული გზით! გარიგების შესრულების პლატფორმად და აუქციონის ორგანიზატორად ისევ Propy გამოვიდა. უძრავი ქონების სფეროში ბლოკჩეინის ტექნოლოგიის შესაძლებლობების დემონსტრირების მიზნით, კომპანიამ მოაწყო NFT აუქციონი, რომელზეც კიევის ბინა გაიყიდა, ოღონდ არაჩანაცვლებადი ტოკენის სახით, სახვითი ხელოვნების ნიმუშთან - გრაფიტისთან ერთად, რომელიც აღნიშნულ ბინაში უკრაინელმა მხატვარმა შეასრულა. ობიექტის საბოლოო ღირებულებამ $93 ათასი შეადგინა. ქონების საკუთრებაში გადაცემა, ფაქტობრივად, მოხდა ქონების ახალ მფლობელზე, ასევე აშშ-ის მოქალაქეზე კომპანიის - საცხოვრებლის მფლობელის კორპორაციული უფლებების გადაფორმების გზით.
ანუ, ჩვენ კვლავ ვნახეთ იურიდიული სქემა, რომელიც საშუალებას აძლევს დაინტერესებულ მხარეებს, მიაღწიონ შედეგს - გადასცენ საკუთრების უფლება და მიზნები - წარმოაჩინონ ქონების მფლობელებისთვის განკუთვნილი ბლოკჩეინ პლატფორმა Propy-ის უსაფრთხოება და მიმზიდველობა.
GN: ანუ, გარიგების გაფორმება უკრაინის კანონმდებლობით პრინციპში შეუძლებელია?
დ.კ.: სამწუხაროდ, ამჟამად უძრავი ქონების გასხვისებისა და შეძენის კანონით რეგულირებული სამართლებრივი ალგორითმები არ არსებობს. საქმე ისაა, რომ უკრაინაში გრივნა გადახდის ერთადერთი კანონიერი საშუალებაა. ამრიგად, კრიპტოვალუტის, როგორც გადახდის საშუალების გამოყენება ვალუტისა და სავალუტო ოპერაციების შესახებ კანონმდებლობის მოთხოვნებს ეწინააღმდეგება.
ასე ჩნდება სქემები, რომლებიც პირდაპირი საკანონმდებლო დადგენილებების გვერდის ავლის საშუალებას იძლევა. რა თქმა უნდა, შესაძლებელია ყიდვა-გაყიდვის სხვა ხელშეკრულებით შენიღბვა, მაგრამ მხარეებს ყოველთვის ემუქრება რისკი, რომ ხელშეკრულების პირობების დამახინჯებით მათი ჭეშმარიტი ინტერესების დაცვა შეუძლებელი იქნება.
ასევე არ გამოვრიცხავ მიზანმიმართულ კრიმინალურ სქემებსაც, როდესაც გამყიდველი საერთოდ არ აპირებს ქონების გასხვისებას და თაღლითურ დანაშაულებრივ სქემას გულუბრყვილო მყიდველის ფულის ხელში ჩაგდების მიზნით გეგმავს.
GN: თუკი ვივარაუდებთ, რომ ყიდვა/გაყიდვის ხელშეკრულება გაბედეს და შენიღბეს. რა გადასახადების გადახდა იქნება საჭირო ამ შემთხვევაში? კრიპტოვალუტით და უძრავი ქონებით ოპერაციების დაბეგვრა ხომ განსხვავებულია.
დ.კ.: საგადასახადო კანონმდებლობაში ვერ ვიპოვით პასუხებს კითხვაზე “როგორ იბეგრება კრიპტოვალუტით შესრულებული ოპერაციები?“. ამ დროისთვის, ეს არის ერთ-ერთი სტოპერი, რომელიც ვირტუალური აქტივების შესახებ კანონის ამოქმედებას აფერხებს. ჩვენ ყველა ველოდებით ცვლილებებს საგადასახადო კოდექსში.
გინზბურგის კიევის ბინასთან დაკავშირებულ გარიგებას თუ დავუბრუნდებით, სავარაუდოდ, ამ გარიგების შედეგად მხარეებს შემოსავალი არ მიუღიათ და შესაბამისად, არც საგადასახადო ბაზა არსებობდა.
მაგრამ არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ უკრაინაში, სამართლებრივი რეგულირების არარსებობის გამო, საგადასახადო ორგანოები შემოსავლად თვლიან კრიპტოსაქმიანობიდან შემოსულ თანხებს, რომლებიც პირმა კრიპტოვალუტების ფიატურ სახსრებში კონვერტაციის შედეგად მიიღო. საგადასახადო კოდექსის ნორმების თანახმად, ასეთი შემოსავალი უნდა დაიბეგროს საბაზისო 18%-იანი განაკვეთით და 1,5%-იანი სამხედრო მოსაკრებლით. თუ, მაგალითად, თქვენ გაცვალეთ თქვენი კრიპტოაქტივები ფიატურ სახსრებში, რომლებითაც ბინა იყიდეთ, შესაძლოა, საგადასახადო უწყების თანამშრომლებმა მოგაკითხონ.
GN: და როგორ გაიგებენ საგადასახადო ორგანოები ჩემი სახსრების შესახებ, რომლებიც კრიპტოვალუტური ოპერაციებით მაქვს მიღებული?
დ.კ.: არსებობს გარკვეული ინსტრუმენტები, მაგალითად, ისინი იყენებენ საგადასახადო კონტროლის ირიბ მეთოდებს, კერძოდ, აანალიზებენ თქვენს ოფიციალურ ქონებრივ მდგომარეობასა და ახალ შენაძენს - უძრავ ქონებას, ან სატრანსპორტო საშუალებას. შეიძლება გაჩნდეს კითხვები შეუსაბამობის ოდენობასთან დაკავშირებით.
GN: აშშ-სა და ევროპაში ახლა უძრავი ქონების ტოკენიზაციის პროექტებს იწყებენ. საუბარია იმაზე, რომ ქონება გარკვეული რაოდენობის ტოკენებად იქცევა. ამ შემთხვევაში, ერთი ტოკენი საკუთრების ერთ წილს წარმოადგენს. ეს მიდგომა ყველაზე ხშირად გამოიყენება კომერციული უძრავი ქონების შესაძენად: სასტუმროები, სავაჭრო ცენტრები, გასაქირავებელი საცხოვრებლები. შესაძლებელია თუ არა ასეთი პროექტის წამოწყება უკრაინაში? რა კანონები და კანონქვემდებარე აქტები უნდა შექმნან ჩვენმა მარეგულირებლებმა, რათა უკრაინელებმა ტოკენიზებულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ჩადება შეძლონ?
დ.კ.: დიახ, ჩვენთვის ცნობილია უძრავი ქონების ტოკენიზაციის პროექტების შესახებ. უფრო მეტიც, მსხვილ მშენებლებს უკრაინაში ამ პროექტების განხორციელება სურთ. იმისათვის, რომ ჩვენს ქვეყანაში ეს რეალობად იქცეს, აუცილებელია ვირტუალური აქტივების სამართლებრივი სტატუსის ნორმირება და მათთვის სამართლებრივი ბაზის მორგება. ისევ ვუბრუნდებით ჩვენს უდიდეს პრობლემას - კანონის არარსებობას.
რას შეცვლის ბლოკჩეინისა და კრიპტოტექნოლოგიების დანერგვა უძრავი ქონების სფეროში? ეს ერთმნიშვნელოვნად გამოიწვევს მისი მფლობელების უსაფრთხოების ფუნდამენტურად ახალ დონეს. თითოეული ობიექტი იქნება უნიკალური და განუმეორებელი, თაღლითური სქემების ალბათობა, მაგალითად, დოკუმენტების გაყალბებით, უკიდურესად შეზღუდული იქნება. ქონების იდენტიფიკატორი აბსოლუტურად უნიკალურია და ბლოკჩეინის დეცენტრალიზებულ სისტემაში ინახება. მასში ნებისმიერი ცვლილებას ყველა დაუყოვნებლის დაინახავს. პლატფორმა, როგორც ფინანსური ბაზრის მონაწილე, აუცილებლად უზრუნველყოფს KYC და AML კანონმდებლობის მოთხოვნების შესრულებას მის თითოეულ მონაწილესთან მიმართებაში.
ამავდროულად, ჩვენ გვესმის, რომ უძრავი ქონების ტოკენიზაციის პროექტები, როგორც წესი, გამოიყენება ამ აქტივში ინვესტიციების გასაადვილებლად მოგების მიღების მიზნით, ან იურიდიულად ამ ობიექტებთან შეხების გარეშე მათი გასხვისების მიზნით.
მსგავსი პლატფორმები აბსოლუტურად ლეგალურია აშშ-ში, რადგან იქ ტოკენები ფასიან ქაღალდებადაა დარეგისტრირებული.
მაგრამ არ უნდა დაგვავიწყდეს მთავარი - ნებისმიერი ინვესტიცია რისკთან არის დაკავშირებული. თანამედროვე უკრაინის პირობებში რისკი პირდაპირ კავშირშია უძრავი ქონების ობიექტებთან, რომლებშიც ფულის ჩადება გვინდა. თუ სახლი, საბოლოო ჯამში, არ აშენდა, ან არ გაიყიდა, ინვესტიციამ შეიძლება არ გაამართლოს. ამიტომ, ამ საკითხებში ყოველთვის უნდა ვიყოთ გონივრულები და პრაგმატულები.
